Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf sparen

Einbauküche, Markise & Co. separat verkaufen

 

Wer sich ein Eigenheim baut, will dieses natürlich auch für eine lange Zeit selbst nutzen. Doch oft kommt es anders, als erwartet. Der Traumjob in einer anderen Stadt oder die Trennung vom Partner gehören zu den häufigsten Ursachen für den Verkauf eines erst neu gebauten und komplett eingerichteten Hauses.

Doch nicht nur das Haus ist neu. Auch die hochwertige Einbauküche, extra angefertigte Markisen oder auch die Sattelitenanlage sind fast wie neu. So mancher Hauskäufer freut sich, wenn er Einrichtungsgegenstände für kleines Geld mit übernehmen kann. Bietet der Kauf doch die sofortige volle Nutzbarkeit des Hauses ohne die Sorge, noch mehr Geld in die Hand nehmen zu müssen, um die Einrichtung neu zu erwerben. Damit auch der rechtliche Anspruch auf den Kaufpreis nicht nur für das Haus, sondern auch für die gebrauchten Gegenstände schriftlich festgehalten wird, erfolgt in der Regel die Kaufvereinbarung über die zusätzlichen Gegenstände beim Notar, meist im gleichen Notarvertrag wie der Hausverkauf.

Doch auch aus steuerlichen Gründen sollte der Kaufpreis aufgeteilt werden, denn der Verkauf und der Erwerb von gebrauchten Gegenständen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist allerdings, dass für die Einbauküche, Markisen etc. ein realistischer Kaufpreis vereinbart wird. Da bewegliche Gegenstände auch dann nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn sie gemeinsam mit der Übereignung eines Grundstücks auf einen Besitzer übergehen, ist allerdings bei so manchem Verkäufer die Versuchung groß, mit den richtigen Kaufpreisen Steuern zu sparen. Aus diesem Grund ist das Finanzamt meist sehr skeptisch, wenn im Notarvertrag Aufteilungen zum Kaufpreis oder mehrere Kaufpreise (Haus, Küche, Markise …) vereinbart werden. Da das Finanzamt den unterzeichneten Notarvertrag über den Hausverkauf und die mitübernommenen Gegenstände automatisch erhält, ist es auch sofort im Bilde. Erscheinen die Preise unrealistisch, sind Streitigkeiten mit dem Finanzamt vorprogrammiert.

Die Richter des Bundesfinanzhofes urteilten zwar bereits im Jahr 2009, dass das Finanzamt grundsätzlich die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten für Grundstück, Gebäude und erworbene Gegenstände einer Besteuerung zu Grunde zu legen hat. Doch erst Ausnahmen bestätigen die Regel. Bei einem Hausverkauf mit Kaufpreisaufteilung muss das Finanzamt die vereinbarte Aufteilung nicht berücksichtigen, wenn die Kaufpreise nur zum Schein bestimmt wurden, um Steuern zu sparen. Bestehen Anhaltspunkte für einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch, muss das Finanzamt darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass die vereinbarten Entgelte oder auch ihre Aufteilung nicht angemessen sind. Die Beweislast liegt also beim Finanzamt.

In einem aktuellen Urteil stellten die Richter des Finanzgerichts Köln zudem klar, dass weder die amtlichen Abschreibungstabellen noch Preislisten von Verkaufsplattformen für gebrauchte und ausgebaute Gegenstände geeignete Mittel sind für die Ermittlung des angemessenen Wertes der gemeinsam mit dem Grundstück verkauften Gegenstände. Im konkreten Fall wurden eine unstreitig gebrauchte, aber hochwertige und gepflegte Einbauküche mit dazugehörigen elektrischen Geräten sowie zwei Markisen für insgesamt 9.500 Euro verkauft. Da die normative Nutzungsdauer bereits abgelaufen war, wollte das Finanzamt die vereinbarten 9.500 Euro dem Grundstückspreis zuordnen und der Grunderwerbsteuer unterwerfen. Doch die Kläger hatten Erfolg und das Finanzamt musste den Grunderwerbsteuerbescheid korrigieren.

Tipp: Prüfen Sie beim Hausverkauf, ob auch Einrichtungsgegenstände mitveräußert werden. Sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie gern.

(Stand: 01.08.2018)

 

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